单一业主可否向业委会主张撤销权

【案情】

某小区业主邱女士一天突然得知业委会已将小区现物业公司诉至法院，要求其撤出小区，并在三个月前已与新物业公司签订了物业服务合同，新合同中物业费有微幅上涨。经了解，邱女士查知三个月前业委会在很多业主都不知情的情况下召开了业主大会，决议通过了同意业委会更换物业公司、重新选聘物业公司的议题。邱女士觉得自己从不知道召开业主大会的事，按照该小区《业主大会议事规则》的规定，也从未收到过业委会发放的业主大会会议议题的表决票，而且也不同意业委会选聘新物业公司。后邱女士多次致函业委会要求再次召开业主大会，就是否更换物业公司等事项进行重新表决。但业委会认为，业主大会决议是针对全体业主的，非只针对邱女士，而撤销权属于有关共有和共同管理权利的重大事项，该权利行使应由全体业主共同决定，邱女士无权否决。为维护自己合法权益，邱女士诉至法院，请求法院判决撤销上述业委会公告的大会决议。

【律师意见】

本案争议的焦点为，作为单个业主是否有权行使撤销权。答案当然是肯定的。首先，撤销权的法律依据。我国《物权法》第78条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。从本条可知，撤销权的行使只需四个要件：(1)业主大会或者业委会作出决定；(2)该决定侵害了业主的合法权益；(3)撤销权由受侵害的业主提起；(4)方式是起诉。根据《物权法》第83条规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。该条文确定了业主的诉权，即无论单个业主或多数业主，都有权向法院提起撤销权之诉。因此邱女士有权行使自己的撤销权。其次，该业主大会的决议程序也确实违法，因部分业主并不知情，也没有按该小区《业主大会议事规则》的规定发放表决票，所以决议不能代表广大业主的真实意愿，而且物业费用上涨也侵害了邱女士的合法权益。最后，需要提醒广大业主一定要及时行使撤销权。业主撤销权作为一种形成权，应受到除斥期间的限制，参照合同法有关债权人撤销权的规定，其为自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。本案邱女士行使撤销权符合法定条件，且在1年之内主张，因此，法院依法对该小区的业主大会决议予以撤销。另外，我国对业主的撤销权保护，《物业管理条例》第19条第2款也做了规定，即业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。该条文赋予了更广泛的主体──监管部门拥有责令改正和撤销权在内的监督权。

【审判】

经审理，法院查明该小区业委会作出的业主大会决议损害了邱女士的合法权益，判决撤销该业主大会决议。